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Partir du bon pied en investissement immobilier

09 déc. 2019

Beaucoup de nos clients, jeunes et moins jeunes réalisent que de se construire progressivement un petit portefeuille immobilier est une excellente façon d’atteindre ses objectifs financiers.  Les motivations peuvent être par exemple d’accéder à un style de vie supérieure ou de planifier une belle retraite au soleil.  L’immobilier étant un investissement à fort effet de levier permettra à la grande majorité de ceux qui feront leurs devoirs de bénéficier de rendements surpassant les véhicules d’investissements plus traditionnels.  Les plus motivés réussiront à se construire un parc de plusieurs dizaines de portes en quelques années seulement.  Mais contrairement à des investissements traditionnels boursiers considérés comme plus « passifs », les investissements immobiliers sont de type « actifs »; c’est-à-dire que vous devrez investir un peu de votre temps dans votre formation ainsi que dans la gestion de vos investissements en y consacrant au moins quelques heures par mois.


Les investisseurs immobiliers qui réussissent particulièrement bien partagent plusieurs petits secrets qui font grandir leurs investissements plus rapidement que la moyenne.  Nous avons réuni pour vous une petite série d’observations à propos de nos investisseurs à succès.



Acheter son premier immeuble, payer le bon prix


L’erreur la plus rependue chez les investisseurs immobiliers acquérant leur premier immeuble est de le payer trop cher.  Il y a quelques décennies, n’importe qui pouvait s’enrichir rapidement en achetant à peu près n’importe quel immeuble.  Le temps faisait son œuvre et quelques années plus tard le petit duplex ou triplex avait triplé de valeur.  Bien que nous n’ayons pas de boule de cristal, permettez-nous de douter que cela soit toujours le cas pour les années à venir.  L’âge moyen du parc immobilier Montréalais est plus vieux, nécessites parfois un peu plus d’attention et les revenues n’augmente plus aussi rapidement.  Il faut donc payer le bon prix et prendre le temps de faire quelque calcul.


Mais comment savoir quel est le prix juste pour le petit triplex qu’on a déniché?  Il existe plusieurs méthodes pour le savoir.  La première étape est souvent de faire une analyse de sa rentabilité.  Vous pouvez la faire vous-même ou avec l’aide de votre courtier.  Nous regarderons les revenues actuels de l’immeuble (les loyers) et les comparerons avec ceux du même secteur pour les mêmes caractéristiques.  Nous pourrons ensuite déterminer le potentiel d’augmentation et calculer les investissements nécessaires pour amener l’immeuble à son plein potentiel.  Lorsqu’un immeuble ne semble pas être à son maximum de potentiel, c’est le plus souvent à ce moment que l’on peut se retrouver avec les meilleures aubaines. 


Une fois que l’on connaît le vrai potentiel d’un immeuble, on déduit généralement toutes les dépenses d’opérations et considère les investissements requis pour avoir un portrait clair de ce que vous comptez acheter.  Avec l’aide de votre courtier, vous pourrez ensuite faire une simulation prenant en compte les scénarios de financement.


La deuxième étape est ensuite de prendre le temps de regarder tous les immeubles comparables qui se sont vendus dans le même secteur dans les derniers temps.  Ces informations sont accessibles par votre courtier immobilier qui sera en mesure d’extraire ces informations de ses bases de données.  Vous aurez donc maintenant non seulement un portrait des états financiers de votre immeuble en de son potentiel et des investissements requis tout en étant en mesure de comparer votre investissement par rapport au marché local.


Comme les courtiers font souvent ce processus pour la plupart des nouveaux immeubles intéressants sur le marché, nous avons développé des outils et des simulateurs qui nous permettent de faire ces analyses de façon très précise.  Mettez toutes les chances de votre côté pour payer le bon prix.  Votre conseiller et courtier immobilier souhaite que vous partiez du bon pied, car vous serez en mesure de faire d’autres investissements rapidement.


Il existe bien sûr une multitude de types d’investissements immobiliers, mais il existe aussi tout autant de types d’investisseurs immobiliers différents.  Certains préfèrent investir dans certains secteurs très recherchés, d’autres évitent ces secteurs ou se concentre sur un type de clientèle en particulier, un type d’immeuble ou un encore un type de logement.  Certains investissent et habitent leur immeuble, d’autres non.  Les différences sont nombreuses.


Pour devenir un investisseur aguerri, il est conseillé de se choisir un créneau et de devenir très bon dans ce que l’on a choisi.



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Vincent Daudelin


514 265-8896